Planejamento financeiro

Como funciona o financiamento de imóvel com banco?

dezembro 28, 2018
Tempo de leitura 17 min

Se você está pensando em comprar um imóvel, já deve ter se perguntado qual é a melhor maneira de fazer isso. A resposta para essa dúvida pode ser o financiamento de imóvel.

Esse tipo de financiamento é oferecido pelos bancos públicos e privados e pelas instituições financeiras, facilitando a aquisição de imóveis próprios — seja casa, seja apartamento — a partir de taxas de juros acessíveis e com boas formas de pagamento.

Para quem deseja construir a casa própria, também há linhas de crédito destinadas à construção e compra de terrenos. Apesar do financiamento imobiliário ser uma das principais formas de realizar o sonho da casa própria, algumas dúvidas ainda surgem com relação a esse procedimento.

Preparamos este artigo para você que ainda não sabe como funciona o financiamento de imóvel. Mostraremos aqui quais são as vantagens de fazer um financeiro por meio do banco, quais são riscos envolvidos e quais são os principais erros que devem ser evitados. Acompanhe!

Como funciona o financiamento de imóvel?

O financiamento é bem simples, mas tem muitas etapas. Basicamente funciona da seguinte forma: quando uma pessoa decide vender um terreno ou um imóvel — pronto ou na planta — para terceiros, o banco ou a instituição financeira entra em ação.

Assim que o financiamento é aprovado, o imóvel ou terreno é comprado do vendedor pelo valor pedido no financiamento. A partir de então, o comprador deve quitar a sua dívida junto ao banco ou à instituição financeira até quitar o crédito cedido.

A propriedade já é do comprador no momento em que ele realiza o financiamento — já tendo o direito de utilizar o bem. Apenas fica restrita a venda para terceiros antes do pagamento do financiamento.

Você sabe quais são os documentos necessários para a compra de um imóvel financiado? Para realizar o cadastro junto a uma instituição financeira ou a um banco, é preciso apresentar os documentos listados a seguir.

Do comprador:

  • RG e CPF (originais e cópias);
  • certidão de casamento ou união estável;
  • comprovante de endereço;
  • comprovante de renda;
  • certidão conjunta negativa de débitos de tributos federais e dívida ativa da união;
  • cópia da CTPS e extrato do FGTS;
  • certidão negativa de propriedade de bens imóveis por meio do financiamento do FGTS e Programa Minha Casa, Minha Vida.

Do imóvel:

  • título de propriedade;
  • registro de propriedade;
  • certidão dominial vintenária;
  • certidão negativa de ônus reais;
  • certidão negativa do IPTU.

Do vendedor:

  • RG e CPF originais e cópias;
  • certidão de casamento ou união estável;
  • certidão negativa de interdição, tutela e curatela;
  • certidão negativa de ações cíveis e criminais;
  • certidão negativa de ações trabalhistas;
  • certidão negativa de protesto;
  • certidão negativa de execuções fiscais — estadual e municipal;
  • certidão negativa de quitação de tributos federais.

Como financiar um imóvel?

Atendimento aos pré-requisitos básicos

O primeiro passo já foi dado: a decisão de comprar um imóvel financiado. Para escolher um imóvel, você pode fazer uma pesquisa por conta própria ou contar com a ajuda da instituição financiadora.

Para entrar com o processo de financiamento é necessário ter pelo menos os requisitos básicos para isso. Caso você não tenha as exigências mínimas, o seu pedido será rejeitado.

Os pré-requisitos básicos são:

  • idade mínima de 18 anos;
  • comprovação de renda suficiente para quitar as prestações;
  • não ter o nome em órgãos de proteção ao crédito como SPC ou SERASA.

Simulação dos financiamentos

A maioria dos bancos já disponibiliza simuladores nos próprios sites para que você possa ver os tipos de financiamentos e escolher o mais vantajoso. Esse momento é muito importante porque os bancos e as instituições financeiras têm condições diferentes de pagamento, como:

  • taxas de juros cobradas;
  • duração dos contratos;
  • limites do valor do imóvel a ser financiado.

Para fazer a simulação, informe os seus dados e os dados do imóvel — como valor máximo de financiamento, valor da parcela que você vai pagar, as taxas de juros, a quantidade máxima de parcelas disponíveis e outras informações importantes.

Visita aos bancos

Mesmo tendo feito uma simulação, entre em contato com os bancos para tentar melhores taxas e prazos de pagamento. Além do mais, o pedido de financiamento deve ser feito diretamente no banco, em uma de suas agências.

Depois que encontrar o imóvel ideal para você e sua família e ter escolhido o banco ou a instituição financeira com as melhores condições de financiamento, está na hora de preparar a documentação para o cadastro.

Cadastramento junto ao banco

Em um primeiro momento, serão solicitados os documentos pessoais do comprador do imóvel para realizar o cadastramento. Outros documentos também podem ser solicitados após o início do processo.

A entrega de todos os documentos é necessária para que não haja impedimentos na solicitação do financiamento. Depois disso, o banco vai realizar um procedimento interno para avaliar as condições.

Análise de crédito

Depois da entrega dos documentos, haverá uma avaliação da análise do crédito. Nesse momento o banco verifica a veracidade das suas informações, avalia se há restrições em seu nome e se há renda o suficiente para pagar o financiamento.

Tudo é avaliado para que o banco tenha certeza de que você cumprirá com as suas obrigações no futuro. Geralmente o valor a ser concedido não pode comprometer mais do que 30% da sua renda — no que se refere ao pagamento das parcelas.

Avaliação do imóvel

Agora é a hora de verificar os documentos do imóvel e dos proprietários para que não haja impedimentos durante o processo de compra e venda. A documentação do imóvel a ser adquirido deve estar regularizada e averbada.

Para a avaliação do imóvel, o banco contrata um engenheiro ou arquiteto para verificar se as condições do bem condizem com o valor exigido.

O banco também verifica se o vendedor não tem pendências judiciais ou legais, como problemas no SPC, no INSS e na Receita Federal, ou mesmo dívidas trabalhistas.

Assinatura do contrato

O próximo passo é a elaboração do contrato para ser assinado pelo vendedor e pelo comprador. Esse documento deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóvel para ser registrado e depois entregue à agência bancária.

Esse momento torna você legalmente proprietário do imóvel. O custo de registro do imóvel varia de acordo com cada região e com o valor do imóvel, e inclui o Imposto de Transmissão de Bens de Imóvel.

As taxas referentes à compra de apartamento em Belém são diferentes das taxas de compra em apartamento em Manaus, por exemplo.

Pagamento das parcelas

Depois de todo esse processo, o comprador terá que pagar todas as parcelas acordadas até a quitação do imóvel. Como os financiamentos são uma dívida de longo prazo, podem durar até 35 anos.

Se o cliente deixa de pagar o financiamento antes do fim do prazo, o banco pode entrar com uma ação judicial para ter o imóvel, que será leiloado para quitar a dívida com o banco.

Caso o comprador deseje quitar o financiamento do imóvel antes, pode entrar em contato com o banco para recalcular o valor total da dívida. Haverá uma atualização no valor devido com base na taxa de juros proporcionais com uma nova data para o pagamento.

Registro da quitação

Após o pagamento de toda a dívida, o banco emite um termo de quitação do imóvel. Esse documento comprova legalmente que você concluiu o contrato e cumpriu com a sua parte.

Por meio do registro desse termo no Cartório de Registro de Imóveis, poderá ser solicitada a averbação da quitação do financiamento na matrícula do imóvel. Isso permite a venda do imóvel para terceiros, caso o comprador deseje um dia vender o bem.

Por que financiar com o banco?

Vale a pena financiar um imóvel com o banco? Não existe resposta certa para essa questão. Isso vai depender da suas escolhas. Para algumas pessoas pode ser um bom negócio, mas para outras, não.

Antes de seguir em frente com o projeto de financiamento, avalie se você tem condições financeiras para assumir esse compromisso a longo prazo e se você tem uma vida estável para isso.

Se você já está pronto para adquirir um novo imóvel ou terreno para construir a sua casa, então está na hora de avaliar se o banco é uma boa opção ou não para fazer esse financiamento. Vamos lá!

Alternativa mais viável

Para quem não tem condições financeiras para comprar um imóvel à vista, a melhor opção é comprar o imóvel parcelado por meio do financiamento bancário. Às vezes o banco solicita que o comprador dê uma entrada com base no preço do imóvel.

Geralmente essa entrada representa 30% do valor total do imóvel e é deduzida do valor a ser financiado — só depois é calculado o valor a ser quitado. Alguns programas exigem um percentual menor, que facilita o início do processo de financiamento.

Mesmo assim o financiamento com bancos continua sendo uma alternativa mais viável se comparada a outras formas oferecidas pelo mercado — como o financiamento direto com as construtoras. Outra vantagem é que, ao estipular o valor das parcelas a serem pagas, a pessoa leva em consideração as suas condições financeiras.

Bons programas e linhas de financiamentos

Desde a década de 1960 foram desenvolvidos vários programas de captação de recursos para aplicar na área habitacional, seja para a aquisição ou construção da casa própria. O mercado também disponibiliza várias linhas de financiamento de imóvel em geral.

Essa variedade de financiamentos serve para atender aos diferentes perfis de clientes que desejam adquirir o primeiro imóvel, trocar de residência ou para investir em imóveis.

O próprio governo interfere no mercado com a criação de mecanismo que incentivam a produção e a aquisição de novas moradias. Isso permite o oferecimento de melhores condições por parte dos bancos, que facilitam a concessão do crédito à população brasileira.

Juros menores e preços estáveis

A redução na taxa de juros básica influencia no financiamento dos imóveis — ou seja, ela fica mais barata. Dessa forma, tanto o valor total quanto o valor das parcelas serão mais baixos.

Em vez de optar por parcelas menores, a pessoa pode decidir por reduzir o período de pagamento para encerrar o mais brevemente possível a dívida assumida. Dependendo das condições do mercado, é possível encontrar condições de crédito baratas.

Nessa situação, o comprador terá as mesmas condições de financiamento em todo o tempo que estiver pagando a dívida assumida com o banco.

Possibilidade de usar o FGTS

Dependendo do banco, a utilização do saldo do FGTS é permitida. Essa é uma boa alternativa para quem não tem reservas financeiras para dar entrada no imóvel, e também pode ser usada para amortizar ou liquidar o saldo devedor.

Isso influencia nas condições de pagamento. Com o uso do FGTS como parte do pagamento, o valor total da dívida será reduzido — o que influencia no valor a ser pago com as parcelas ou com o tempo de quitação.

No entanto, essa opção só é possível se o financiamento for realizado por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Períodos longos para pagamento do financiamento

Um dos principais pontos a serem analisados na contratação de um financiamento é o prazo para pagamento. Para quem não tem condições de pagar parcelas altas, o prazo é um bom aliado.

Os financiamentos com os bancos têm prazos maiores do que os financiamento diretos com construtoras, por exemplo, mas cada banco define o tempo limite para pagar a dívida — por isso é importante comparar as propostas antes de fechar o negócio.

Também vale a pena lembrar que o tempo para o financiamento depende da idade de quem está solicitando. Essa é uma forma de proteger a instituição financeira.

Qual é o melhor banco para financiar?

Tanto bancos públicos quanto bancos privados oferecem diversas modalidades de financiamento que atendem a diferentes públicos. Ao comparar os financiamentos em diferentes bancos, você poderá notar a diferença no valor cobrado.

Além de analisar as taxas efetivas de juros e o prazo máximo para pagamento, também avalie a modalidade de financiamento e o custo efetivo total — que inclui todas as despesas que decorrem no processo até o pagamento da última parcela.

A seguir, confira quais são os bancos mais importantes que oferecem financiamento de imóvel — lembrando que as formas de financiamento variam de clientes para não clientes.

Banco do Brasil

O BB aceita três modalidades de financiamento:

  • Programa Minha Casa, Minha Vida;
  • Sistema Financeiro de Habitação;
  • Carteira Hipotecária.

No programa Minha Casa, Minha Vida, o banco permite usar o FGTS como parte da quitação do imóvel.

O banco financia até 80% do bem e o pagamento pode ser em até 360 meses. Para pedir o financiamento é necessário abrir uma conta no banco.

Caixa Econômica Federal

É o banco mais tradicional em financiamentos imobiliários. A CEF é um banco público e conta com muitos programas que incentivam a aquisição da casa própria. Esse banco oferece uma taxa de juros atrativa, geralmente mais baixa do que as taxas dos outros bancos.

No entanto, é preciso avaliar quando essa opção é a mais viável. Por isso, faça comparações antes da compra. Outra vantagem é o programa Minha Casa, Minha Vida e o uso do FGTS. O comprador tem até 420 meses para quitar o financiamento.

Santander

O Santander é mais uma opção a ser considerada na hora de financiar um imóvel, mas ainda é pouco procurado pelos clientes. Ele diferencia-se no processo porque permite realizar a simulação, o cadastro, a análise e a liberação do crédito pela internet.

O banco também oferece um prazo de até 420 meses para o pagamento da dívida e realiza o financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação. A liberação do crédito é muito rápida.

Outros bancos

O Bradesco e o Banco Itaú são os bancos menos procurados para o financiamento imobiliário. O Bradesco também libera o uso do FGTS para quitar o pagamento, e o prazo pode chegar até 360 meses.

Já o Itaú permite a contratação do serviço pela internet, cobre até 82% do bem e o prazo máximo do financiamento também pode chegar até 360 meses. Ambos atendem pela modalidade do Sistema Financeiro de Habitação.

Quais são os riscos e erros ao financiar um imóvel?

Quem deseja financiar um imóvel tem que estar ciente dos riscos que envolvem essa operação. Um dos principais é a falta de planejamento, que gera muitos resultados negativos.

A primeira consequência é a escolha inadequada de um financiamento. A falta de pesquisa pode fazer com que você escolha um banco em que as despesas totais sejam as mais altas do mercado.

Outro risco é o rompimento do contrato pela incapacidade de continuar pagando o financiamento. Algumas pessoas não pensam na possibilidade de perderem o emprego ou aparecer despesas extras.

Como o financiamento é um gasto elevado, que muitas vezes ultrapassa o valor do aluguel, pode tornar-se um peso no orçamento. Isso ocorre principalmente quando uma pessoa não tem com quem dividir essa despesa.

Também podem surgir problemas com a documentação dos imóveis ou dos proprietários. Na maioria das vezes os compradores não se preocupam em averiguar a situação do imóvel ou de seu proprietário. Problemas como esses podem acabar impedindo o financiamento.

Além de imprevistos que podem comprometer o pagamento do financiamento, a falta de capacitação de pagamento também pode acontecer. Ou seja, a pessoa pode assumir parcelas maiores do que a sua capacidade de pagamento.

O adequado é que o valor das parcelas não ultrapasse 30% dos seus rendimentos mensais. Além disso, é preciso ter uma reserva para imprevistos. Dessa forma, as chances de deixar de pagar o financiamento são baixas.

O não pagamento das parcelas do financiamento, do condomínio ou do IPTU pode acarretar no pagamento de juros mais altos. Em casos mais graves, o banco solicita uma ordem de despejo e coloca o imóvel em leilão para custear as despesas da dívida.

Como evitar problemas com o financiamento do imóvel?

Para evitar os riscos do financiamento imobiliário, confira algumas dicas que separamos para você!

Considere todas as opções de financiamento

Antes de realizar o financiamento, consulte todos os bancos e as instituições financeiras. Não apenas utilize os simuladores: separe um tempo para conversar pessoalmente com os gerentes ou representantes para obter condições melhores.

Avalie cada detalhe cuidadosamente. Esteja atento aos juros, às demais taxas que podem surgir durante o processo, às correções monetárias, aos prazos e às modalidade de pagamento. Com os dados em mãos, crie uma planilha para comparar as informações e tome a decisão mais certa para você.

Analise o quanto você pode pagar

Outro ponto importante é a sua capacidade honrar com o compromisso assumido. Pense no futuro e veja quais são as suas condições financeiras. Preveja possíveis cenários negativos e entenda que o valor da prestação deve ter o menor impacto possível no seu orçamento.

É essencial organizar todos os seus gastos e as suas receitas. Caso você não assuma a dívida sozinho, planeje esse gasto com o seu parceiro. Os especialistas aconselham que o valor da parcela não supere 30% do seu orçamento.

Tenha uma reserva financeira

Se você ainda não tem o valor do aporte inicial, organize-se para obter esse dinheiro. Aprenda a fazer uma reserva financeira. Você pode investir pequenas quantias mensais e, quando for comprar o imóvel, terá um bom valor para dar de entrada.

A reserva também serve para você se prevenir de imprevistos financeiros que podem acontecer ao longo do pagamento do financiamento — ou até mesmo para reduzir o saldo devedor.

Preste atenção nos documentos solicitados

Antes de entrar com o pedido, consulte a lista dos documentos necessários para o cadastro. Você pode solicitar o financiamento antes mesmo de encontrar um imóvel. Se o pedido for aceito, uma parte já está resolvida.

Quando encontrar o imóvel ideal, avalie se a documentação está em ordem e se o atual proprietário não tem pendências judiciais e/ou legais. Se tudo estiver certo, as chances de não obter o financiamento diminuem consideravelmente.

Conte com a ajuda de profissionais

Para não cometer erros, você pode contar com a ajuda de profissionais ou de uma imobiliária especializada no assunto. Esses profissionais sabem quais são os procedimentos e orientarão os clientes em todas as etapas. Dessa forma, é mais seguro realizar o pedido de financiamento.

Como vimos, o processo de financiamento de imóvel é bem simples, mas tem muitas etapas. Contar com o banco mais adequado para as suas necessidades é essencial para evitar problemas. Lembre-se que os riscos existem, mas que com planejamento e orientação adequados eles podem ser minimizados para gerar mais segurança na hora da compra.

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