Planejamento financeiro

Aprenda como o mercado imobiliário pode ser uma forma de investimento

janeiro 9, 2019
Tempo de leitura 16 min

Quem está pensando em ter bons lucros, provavelmente, já deve ter cogitado investir no setor imobiliário. Quando bem feito, esse tipo de negócio costuma apresentar um potencial de retorno incrível e, por isso, vale a pena ser considerado.

No entanto, para acertar em cheio na aplicação, é fundamental entender como o setor funciona, conhecendo a fundo as suas características, vantagens e riscos. Esse cuidado evitará que você entre pelo cano e ajudará a aumentar as suas chances de obter o êxito que tanto desejou.

Pensando nisso, desenvolvemos um guia completo sobre o assunto. Ao longo da leitura, você poderá tirar todas as suas dúvidas, descobrir como fazer um bom investimento em imóveis e saber o melhor caminho para tomar as decisões corretas. Acompanhe o conteúdo e boa sorte!

1. Por que investir no mercado imobiliário?

Não há como negar: ser o dono da sua própria casa, ou do imóvel onde a sua empresa está atuando, não tem preço. Só esse fato já é o suficiente para fazer com que muitas pessoas comecem a investir na área. Porém, existem outros aspectos ainda mais vantajosos e importantes que precisam ser considerados, especialmente para quem está planejando se tornar um investidor no mercado imobiliário.

Para começar, podemos afirmar que esse setor está sempre em alta — afinal, todo mundo precisa de moradia ou de um espaço para instalar a sua empresa. Isso faz com que o segmento seja uma opção altamente segura e com excelente margem de valorização a longo prazo.

Atualmente, esse modelo de negócio é uma das aplicações preferidas daqueles que desejam construir um bom patrimônio, uma vez que ele apresenta boa segurança, excelente potencial de valorização, grande procura e a possibilidade de diversificar a carta de investimento.

Quem decide se tornar investidor tende a adquirir um imóvel para diferentes finalidades, seja para construir e, posteriormente, vender, alugar ou mesmo especular. Todas as opções são capazes de proporcionar bons retornos, desde que você entenda muito bem sobre o setor e as suas necessidades.

2. Quais são as vantagens deste tipo de investimento?

Como já falamos, investir em imóveis pode ser uma excelente alternativa de negócio para o seu bolso. Mas será que você, de fato, conhece as vantagens dessa modalidade? Se “não”, essa é a hora de descobri-las. Para facilitar essa tarefa, selecionamos abaixo as principais delas. Veja:

2.1 Segurança do patrimônio

Infelizmente, mesmo durante um período estável na economia, todo e qualquer tipo de investimento, formalizado no papel e que apresente boa rentabilidade, pode oferecer riscos aos investidores.

Por essa razão, muitos profissionais da área sempre se deparam com uma grande dúvida: escolher um investimento seguro, mas de baixa rentabilidade; ou apostar em um negócio de boa rentabilidade, mas que vem acompanhado de altos índices de risco? Complicado!

A parte boa é que com o mercado imobiliário isso não existe, já que os riscos são reduzidos. Explicamos: ao adquirir um imóvel, a posse do espaço será permanente e, diante de condições normais, dificilmente o patrimônio será tirado de você.

Ou seja, algumas das principais características do setor são a segurança e a solidez. Caso você decida abraçar essa ideia, terá a garantia de um bem consistente em diversas situações.

2.2 Rentabilidade

Outro atrativo interessante do investimento em imóveis está na sua rentabilidade. Além de oferecer uma excelente segurança aos investidores, esse modelo de negócio é considerado um dos mais rentáveis da atualidade.

Ao comprar ou construir um patrimônio, você terá a possibilidade de alugá-lo no futuro. Essa é uma alternativa bastante eficaz para preservar o dinheiro investido e, de quebra, conquistar uma remuneração regular mensal.

2.3 Valorização

O mais comum é que a valorização do imóvel aconteça a longo prazo. Ainda assim, existem situações em que pode ocorrer em um curto período — principalmente se o investidor estiver antenado nas tendências e souber aproveitar as boas oportunidades.

De qualquer modo, se não houver essa valorização em pouco tempo, o valor do imóvel continuará atualizado, já que os preços do mercado são sempre corrigidos.

2.4 Dar adeus ao aluguel

Quem vive de aluguel costuma gastar, todos os meses, um dinheiro considerável e que, provavelmente, jamais retornará para o seu bolso.

Em contrapartida, os indivíduos que investem no mercado imobiliário podem aproveitar os benefícios de ter um patrimônio próprio — tanto para morar, quanto para trabalhar — poupando assim uma boa quantia mensal.

Ao se tornar um investidor de imóveis, você poderá não somente fugir de vez dessas despesas como também começar a receber aluguéis e ter uma nova renda fixa.

2.5 Boa variedade

Quando o assunto é compra de imóvel para investir, automaticamente, muitas pessoas associam essa ideia à aquisição de apartamentos e espaços residenciais. Pois saiba que, muito além disso, os investidores podem apostar em outros modelos de estruturas, como os galpões, terrenos e salas comerciais.

Essa variedade de empreendimentos ajudará a aumentar as suas chances de obter ainda mais retorno com esse tipo de negócio. Pense nisso!

3. Quais são os principais riscos?

Como tudo na vida, o investimento no mercado imobiliário também apresenta alguns riscos. O ideal é conhecê-los muito bem, para não cair nas suas armadilhas. Veja a seguir quais são esses problemas:

3.1 Baixa liquidez

Um dos principais riscos desse investimento é a baixa liquidez. Em outras palavras, caso você precise do dinheiro rapidamente, não é garantido que conseguirá vender os bens em um curto prazo. No setor, o risco de liquidez dos imóveis é considerado alto.

Vale ainda ter em mente que não existe a possibilidade de ter liquidez parcial de um imóvel: ou você vende o espaço completo, ou nada.

Quer ver um exemplo? Se você estiver precisando de R$50 mil, não conseguirá vender um ou dois cômodos de uma casa ou apartamento para se beneficiar do dinheiro recebido. Só é possível negociar o imóvel por completo.

3.2 Possibilidade de desvalorização

Certas coisas fogem do nosso controle — e com o investimento no mercado imobiliário, isso não seria diferente. Existem alguns fatores externos, e imprevisíveis, que fazem com que o local perca parte do seu valor inicial. Dentre eles, podemos citar:

  • aumento da criminalidade no bairro onde o imóvel está localizado;
  • obras realizadas pelo poder público, como: corredores de ônibus, pontes e viadutos;
  • enchentes frequentes na região.

Para fugir desses problemas, a recomendação é pesquisar muito. Converse com especialistas na área, faça buscas na internet e veja como está o desenvolvimento da localização na qual você tem interesse.

3.3 Altos custos

Antes de sair por aí pesquisando boas oportunidades de investimento no mercado imobiliário, tenha em mente que os gastos não se limitarão ao valor do imóvel. Isso mesmo! Há alguns custos fundamentais para manter o seu patrimônio legalizado e com a manutenção em dia.

Esse é o caso da escritura, registro, corretagem, condomínio (se for um apartamento), IPTU e o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). São várias e elevadas taxas, o que torna este um processo de alto custo.

Um aviso: para se ter uma ideia, em algumas situações, somente o condomínio pode apresentar uma despesa de até R$ 3 mil reais mensais.

4. Quais são as possibilidades de investimento?

Depois da poupança, a geração de renda por meio do aluguel é uma das formas mais tradicionais de investimento. No setor, existem ainda outras modalidades para quem deseja ganhar dinheiro, como a compra e venda de imóveis de forma direta.

No caso, o investidor adquire um patrimônio por um valor baixo e aguarda a sua valorização ao longo do tempo, ganhando assim um lucro durante essa transição.

Porém, nem tudo são flores, e essa alternativa de investimento costuma apresentar algumas desvantagens. São elas:

  • disponibilidade de verba: ao adquirir um imóvel, é preciso ter uma boa quantia de recursos para fazer a aplicação;
  • administração: você precisará fazer a manutenção do espaço até que ele se valorize e possa ser vendido por um valor considerável;
  • impostos: caso o local seja alugado, tenha em mente que a renda adquirida pelo aluguel estará sujeita a tributações da Receita Federal.

Por conta dessas desvantagens, o mercado imobiliário criou diferentes opções para quem deseja apostar todas as suas fichas no setor. São modalidades consolidadas e regulamentadas, com grande potencial de proporcionar ganhos para as incorporadoras, construtoras e investidores.

A principal modalidade é o famoso Fundo de Investimento Imobiliário (FII), uma forma indireta de investir no setor, através de títulos de empreendimentos imobiliários. Dessa maneira, é possível obter bons ganhos, sem precisar passar pela burocracia tradicional, ou correr os riscos envolvidos nesse processo. O melhor de tudo? Você ainda terá mais chances de aumentar os seus rendimentos.

Mas não acaba por aí. Há diversas modalidades para quem deseja entrar no mercado imobiliário e começar a lucrar com esse tipo de negócio. Explicaremos melhor sobre cada uma delas logo abaixo:

4.1 Fundos de Investimento Imobiliário (FII)

Os chamados Fundos de Investimento Imobiliários consistem em uma união de um grupo de investidores, também conhecidos como cotistas, que aplicam, em conjunto, os seus recursos em empreendimentos imobiliários.

Geralmente, são construções que esses investidores não teriam condições de adquirir sozinhos e, por isso, realizam essa tarefa com outras pessoas interessadas nesse tipo de atividade. Essas transações podem ser feitas nos seguintes ativos:

  • um shopping center;
  • um hotel;
  • um edifício comercial;
  • uma agência de banco;
  • um condomínio residencial, dentre outros.

Após escolher o local de aplicação, cada participante terá um número de cotas, de acordo com a verba que investiu. Essas cotas não poderão ser resgatadas antes do prazo de duração do fundo — se desejar, o investidor terá que vendê-las no mercado secundário, onde outros especialistas negociam entre si as suas aplicações financeiras.

Para aplicar nos fundos imobiliários, os interessados precisarão comprar cotas em ofertas públicas ou no próprio mercado secundário. Nesse último caso, a aplicação tende a ser realizada por meio de plataformas online, específicas para esse tipo de negociação.

Depois de fazer a aplicação, os cotistas podem obter ganhos através das receitas geradas pelos imóveis, ou também pelos ativos que são detidos por meio do fundo. Mensalmente, esses recursos são distribuídos entre os participantes, de forma proporcional ao dinheiro investido por cada um. A vantagem é que, de acordo com a legislação vigente, tais fundos devem distribuir, pelo menos, 95% do lucro para os cotistas.

4.2 Títulos de crédito imobiliário

Temos aqui outra opção de investimento no mercado imobiliário: os títulos de crédito, que são uma espécie de renda fixa, sendo distribuídos por instituições financeiras e lastreados em forma de créditos imobiliários.

Funciona da seguinte maneira: o comprador do título faz um “empréstimo” da sua verba ao banco que, por sua vez, utiliza a quantia para financiar uma obra ou a compra de um imóvel para terceiros.

Dessa maneira, parte dos juros que o banco lucrará com essa transação, será repassada para o investidor. Bacana, né?

4.3 Letras de crédito imobiliário (LCI)

São títulos emitidos com o objetivo de financiar, de forma direta, as empresas que atuam no próprio setor imobiliário. Por ser isenta do Imposto de Renda (IR), a rentabilidade desse negócio pode chegar a 100% do Certificado de Depósito Bancário (CDI).

4.3.1 Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI)

É um título, considerado securitizador, que oferece ao investidor o direito de receber o pagamento dos empréstimos realizados por empresas do segmento imobiliário, como é o caso das imobiliárias ou incorporadoras. Embora conte com uma boa rentabilidade, o CRI apresenta risco de calotes, falta de proteção do Fundo Garantidor de Créditos (FGC) e baixa liquidez.

4.3.2 Letras hipotecárias

As letras hipotecárias são considerados títulos de renda fixa e garantidos por créditos semeados em hipotecas. Para atuar nesse segmento, é preciso cumprir um prazo mínimo de 6 meses e, quanto mais demorado for o vencimento, melhores serão os lucros obtidos. Esses títulos não são protegidos pelo FGC, contam com baixa liquidez e a sua rentabilidade tende a estar ligada a um indexador, como o CDI, por exemplo.

4.4 Crowdfunding imobiliário

Por último, há o crowdfunding, um conceito novo e que surgiu no segmento do financiamento coletivo online. Nos últimos tempos, esse modelo cresceu consideravelmente e, hoje, possibilita a realização de investimentos nos mais diversos setores do mercado — como o imobiliário.

Aqui, a proposta é fazer com que o investimento de imóveis seja uma atividade acessível para qualquer indivíduo. Através dessa ideia, as pessoas conseguem acessar as melhores rentabilidades do mercado, sem que, para isso, precisem investir grandes quantidades de dinheiro.

Existem diversas plataformas que atuam com esse tipo de negócio, como a URBE.ME, que foi a primeira a aplicar essa proposta no Brasil. Com essa ferramenta, você poderá adquirir títulos por valores bem baixos, que giram em torno de R$ 1 mil. Outra vantagem é que essa prática é realizada com muita segurança e no conforto do seu lar.

5. Quais são as chances de retorno?

Os últimos anos foram vistos como um período de crise para o mercado imobiliário brasileiro. Mas as expectativas são otimistas para o ano de 2019: de acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), sobrarão cerca de R$ 114 bilhões para o crédito em recursos de financiamento.

Isso mostra que, no próximo período, teremos mais oportunidades para aplicar nossa verba em um setor que promete oferecer excelentes retornos aos seus investidores. E tem mais! Há também, outras perspectivas para o ano que se aproxima.

Em agosto de 2018, por exemplo, a Caixa Econômica Federal (CEF), anunciou a diminuição de 0,5% dos juros do crédito imobiliário para as transações feitas com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Só boas notícias!

Ainda assim, antes de investir no segmento, é importante saber que o retorno das suas aplicações, seja para a construção de residências ou a compra na planta, acontecerá após o tempo mínimo das obras — o que significa um prazo de até 36 meses, de acordo com o porte do imóvel e a facilidade de encontrar mão-de-obra disponível.

Outra maneira de garantir mais segurança e fugir dos problemas é aprender como calcular a taxa de retorno que um imóvel pode proporcionar. Você precisará colocar várias informações na ponta do lápis e conferir se realmente vale a pena apostar nesse processo.

Não sabe como fazer o cálculo? É fácil: o primeiro passo é somar cada centavo que foi investido no empreendimento. Nessa relação, vale a pena incluir:

  • o preço do imóvel;
  • as reformas (se houver);
  • a mobília (se houver);
  • a manutenção;
  • os custos fixos: condomínio, impostos, dentre outros.

Depois de somar os itens, você chegará ao resultado, que será o capital inicial, ou seja, o valor reconhecido sobre tudo o que foi gasto. Feito isto, será preciso dividir o capital inicial pelo lucro líquido mensal — o montante de dinheiro que você pode obter com a venda ou a locação do espaço.

Imagine que o valor aplicado em um empreendimento foi de R$ 300 mil e que a renda mensal seja de R$ 3 mil. Ao dividir esses dois números, você chegará à taxa de retorno que, nesse caso, será de 1% ao mês e 12% ao ano.

6. Como começar a investir?

Depois de conhecer bem o mercado imobiliário, você se interessou em investir nesse setor? Excelente notícia! Inicialmente, o recomendado é ter cautela e começar a fazer as aplicações pelos caminhos mais simples e com baixo risco. Confira a seguir algumas dicas para superar os desafios e ter sucesso nesse processo:

6.1 Faça um financiamento

Como já sabemos, não é nada fácil adquirir um imóvel novo. Além do alto valor, existe toda a burocracia que envolve essa compra. Por esse motivo, não é todo mundo que consegue conquistar um imóvel à vista. Na maioria das vezes, a aquisição é realizada por meio de um financiamento.

Hoje em dia, existem diversas linhas de crédito que facilitam essa tarefa, como é o caso da oferecida pela Caixa Econômica Federal, que pode utilizar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) como parte da entrada.

6.2 Compre um imóvel para locação

Este é, sem dúvida, um dos métodos mais indicados para quem está começando a atuar no mercado imobiliário: a compra de imóvel para locação. Uma boa recomendação é utilizar o seu FGTS para adquirir uma casa ou apartamento de nível popular e alugá-lo para outras famílias.

Com a verba arrecadada, você conseguirá pagar o aluguel de um espaço maior para suprir as suas necessidades, ou também, utilizar esse dinheiro para fazer outros tipos de aplicação.

A parte boa é que quando você terminar de pagar o financiamento do local, o patrimônio será seu. Para evitar problemas, o ideal é avaliar muito bem a localização para não sofrer com a desvalorização no futuro.

6.3 Invista em terrenos

Quer aumentar o seu patrimônio e colher bons frutos financeiros? Então, invista em um terreno nas grandes cidades. Essa estratégia de aplicação proporciona lucros garantidos a longo prazo.

O motivo? É simples: os centros urbanos brasileiros estão se expandindo com muita rapidez e de forma horizontal, fazendo com que a procura por essas áreas seja altíssima.

Contudo, é preciso ter cuidado e escolher uma excelente região antes de fechar negócio. Isso fará com que, no futuro, as construtoras e outros negociantes procurem o terreno com mais facilidade e, até mesmo, ofereçam valores mais atrativos por ele.

6.4 Reforme espaços antigos

Não é raro encontrar uma casa ou apartamento antigo por aí — basta realizar uma simples busca na internet e você conseguirá identificar uma infinidade deles. A maioria se encontra em péssimo estado e não consegue ser vendida ou alugada.

E é justamente aí onde mora uma excelente oportunidade de negócio. Você pode procurar o proprietário do local e fazer uma oferta, que esteja abaixo do valor do mercado. Com a verba que sobrar, realize algumas obras no espaço, fazendo com que ele se valorize e, consequentemente, seja visto com outros olhos pelos investidores.

E então, gostou de se aprofundar mais no universo do mercado imobiliário? Lembre-se: antes de tomar qualquer atitude, procure pesquisar bastante e traçar um bom planejamento. Isso evitará que você corra riscos desnecessários e proporcionará mais êxito em todas as transações.

Após a leitura, você ainda está com dúvidas ou deseja conversar com um especialista no assunto? Aproveite o momento e entre em contato conosco. Será um prazer atender você!

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